7 лучших способов заставить арендодателя исправить вещи в вашей квартире

Как известно большинству жителей города Нью-Йорка, часто существует разница между тем, что должен делать ваш домовладелец , чтобы сохранить свою квартиру и то, что они на самом деле делают. И уход за ремонтом — застрявшее окно, рухнувший потолок или проблема водопровода — своевременно может стать непреодолимой проблемой.

Отзывчивость зависит от многих переменных: насколько суровым является ваш супер или управляющая компания, где ваш арендодатель попадает в континуум от трущоб к классу действий, ожидания ожидания персонала (доверьтесь нам — это происходит) , и ваш собственный резервуар очарования и убеждения, конечно.

Если у вас возникли проблемы с проделанной работой, вот семь проверенных тактик, которые помогут продвинуть процесс:

1. Положите это в письменном виде

Правило номер один, касающееся домовладельцев, заключается в том, что вы всегда должны письменно направлять свои просьбы и жалобы. (В идеале, с помощью сертифицированной почты, чтобы никто не мог заявить, что они потеряли ваше письмо или что ваша электронная почта попала в папку со спамом.) Это служит для создания бумажной дорожки в случае, если вы в конечном итоге ответе их в суд, а также имеет способ получить их внимание, быстро.

«Если в здании есть книга с жалобами, это хорошее начало, но написание письма супер или управляющему агенту и копирование другого делает его официальным и получит лучший ответ», — говорит адвокат по недвижимости Манхэттена Стивен Вагнер Вагнера Беркова (спонсора Кинга). В некоторых договорах аренды также содержатся положения о том, как арендодатель предпочитает связаться с вами, поэтому проверьте свои права до того, как вы обратитесь, и действуйте соответствующим образом. Если у вас есть несколько четко зафиксированных попыток связаться с арендодателем для решения проблемы, это будет работать в вашу пользу в любом виде судебного спора по дороге.

2. Совет супер

Несомненно, может показаться несправедливым заставить кого-то просто опробовать кого-то, но факт остается фактом: нет лучшего способа привлечь внимание супер, чем ускользнуть от них немного денег, даже если это просто означает, что вы попадете в голову линия над 20 другими арендаторами, требующими внимания. Когда-либо замечаете, как супермены и арендодатели становятся более отзывчивыми в последние месяцы года? Это потому, что они мечтают о больших рождественских подсказках, танцующих в их головах. Наконечник также может фактически заставить ваш ремонт сделать лучше, например, ваш супер, чтобы заменить сломанный холодильник новым, а не сбрасыванием в подвале.

3. Вызовите 311

Если вы исчерпали свои возможности и имеете дело с чем-то опасным для здоровья, жизни и безопасности (например, вредителями, опасными электрическими проводами, необоснованным шумом, плесенью и т. Д.), Позвоните 311. «Одна из вещей, которые люди делают, чтобы избежать жилищный суд должен продолжать звонить 311, чтобы все больше и больше нарушений регистрировались в здании », — говорит Вагнер.

Вот что происходит, когда вы это делаете: город отправит инспектора из Управления жилищного строительства и развития или Департамента Зданий или даже Департамента здравоохранения, в зависимости от проблемы, объясняет он. «Выдача нарушения арендодателю подтвердит наличие условия и требует, чтобы арендодатель заплатил штраф или явился в суд для оспаривания нарушения. В любом случае ваш домовладелец должен будет подтвердить, что нарушение было исправлено ».

Недостаток: на ваш ремонт можно позаботиться, но это не подведет вас к вашему домовладельцу, когда придет время пересмотреть этот договор аренды. Конечно, может быть, вы больше не хотите жить там.

Небольшая вариация на эту тему: если вы находитесь в квартире, стабилизированной арендной платой или арендованной квартирой, вы можете подать жалобу на предоставление услуг в Отдел жилищного строительства и обновления сообщества, говорит Сэм Химмельштейн , адвокат (и спонсор Brick Underground ), который представляет жилых и коммерческих арендаторов и ассоциаций арендаторов . «Вы можете использовать это для служб, таких как прекращенные удобства, а также проблемы, такие как тепло, горячая вода или ремонт», — говорит он. «И если условия действительно плохие, как нет тепла, рента может быть отброшена до 1 доллара. Но обычно она будет откатываться до того, что было до самого последнего увеличения, пока арендодатель не восстановит все сервисы».

4. Возьмите своего хозяина и город в суд

Очевидно, что это будет последний сценарий.

Сначала требуется небольшая справочная информация: город сортирует нарушения по трем категориям: класс A, класс B или класс C. Класс A является неопасным состоянием, таким как незначительная утечка или небольшая область пилинг-краски, когда не имеют детей в возрасте до 6 лет. Класс В является опасным нарушением, таким как отсутствие закрывающейся двери в здание (для обеспечения безопасности) или наличие паразитов (т. е. плотва, лохмотья); и C является непосредственным опасным состоянием, таким как нехватка тепла, горячей воды, электричества или грызунов, объясняет Вагнер.

(Если город уже опубликовал нарушение, вы можете посмотреть его классификацию на веб-сайте соответствующего агентства. Если нет, ознакомьтесь с Кодексом обслуживания жилья, чтобы узнать, как ваша проблема будет классифицироваться.)

Если ваша проблема попадает в одну из этих категорий, вы можете подать HP Proceeding , которую Вагнер любит упоминать как Nuclear Bomb. («НР» означает «Жилищная часть», иначе называемый Жилищным судом). «HP Proceeding является судебным процессом, который вы подаете в жилищный суд против вашего домовладельца за несоблюдение закона и против города Нью-Йорка, поскольку он не смог обеспечить соблюдение закона», — говорит он.

Поскольку вам не нужен адвокат, вам практически ничего не стоит; служащие жилищного суда помогают подготовить необходимые документы для начала производства HP. «Просто не забудьте сделать полный список всего неправильного, чтобы, когда суд отправил инспектора, они узнают все жалобы», — говорит Вагнер. «Инспекторы будут проверять только те предметы, которые перечислены, поэтому не стесняйтесь».

Когда дело появится в календаре суда, адвокаты города будут преследовать вас в судебном порядке и принуждают арендодателя произвести ремонт, который подтверждает инспектор, являются нарушениями.

«Эти случаи обычно разрешаются с арендодателем, либо задерживая дело, чтобы получить больше времени на ремонт, прежде чем судья услышит дело, — говорит Вагнер, — или сторонами, подписавшими условие урегулирования, которое требует, чтобы арендодатель произвел ремонт немедленно для нарушений класса C, в течение 30 дней за нарушения класса B или в течение 90 дней за нарушения класса A. ».

Штрафы могут быть значительными, если арендодатель не производит необходимый ремонт. Как правило, они варьируются от 50 долларов США в день после 90 дней для нарушений класса А до 250 долларов США в день, наложенных немедленно для нарушений C, говорит Вагнер.

«Суд будет применять штрафы не только с денежным судом против арендодателя, но если арендодатель не сможет произвести ремонт, суд может наказать арендодателя за презрение», — говорит Вагнер.

Один большой поворот к этому подходу: в то время как поездки в жилищный суд обычно приземляют вас на черный список арендаторов, независимо от того, выиграете ли вы или нет, с действием HP, вы должны быть в безопасности. «Это одна из причин того, что в наши дни мы советуем людям приносить HP дела, а не удерживать арендную плату», — говорит Химмельштейн.

5. Снять арендную плату

В то время как вы будете подвергать риску жилищный суд (и ужасный черный список арендаторов), удержание арендной платы иногда является лучшим и, возможно, самым быстрым способом, чтобы действительно привлечь внимание арендодателя.

Если вы отправили арендодателю письмо с просьбой о ремонте, город выдал арендодателю нарушение, и вы откажетесь от аренды, «вы должны быть в хорошей форме, чтобы добиться успеха в заявлении о гарантии на неприкосновенность жилища, плата за аренду, когда условия опасны для жизни, здоровья или безопасности », — говорит Вагнер.« Некоторые хорошие четкие фотографии условий всегда являются хорошей идеей и в суде ». Он также отмечает, что нарушения класса C (упомянутые выше) являются лучшими шанс убедить суд, что вы имеете право на значительное снижение арендной платы.

Вам не нужен адвокат , чтобы вытащить эту прочь, но вы будете хотеть обширную документацию о проблеме укрепления вашего дела в суде. Сфотографируйте проблему и сохраните календарь, на котором вы ежедневно отслеживаете условия, а также доказательства ваших сообщений или попыток связаться с арендодателем.

Даже с нарушением класса C, ваш случай не является препятствием.

«Хозяин может победить, показывая, что вы создали условие или заявляете, что не предоставляете доступ и не позволили арендодателю произвести ремонт», — говорит Вагнер. (Имейте в виду, что в вашей арендной плате, вероятно, есть оговорка о судебных издержках, которая позволит арендодателю возместить свои расходы, если он победит. Хотя, если вы выиграете, вы получите возмещение судебных издержек.)

«Вы должны быть уверены, что выиграете заявку на гарантию на неприкосновенность жилища, или вам может быть жаль, что вы когда-либо совершали этот маршрут», — говорит Вагнер. Другими словами, сохраните эту опцию для самых экстремальных случаев.

6. Работайте вместе со своими соседями

Если проблема, с которой вы столкнулись, — это здание (в отличие от чего-то не так в вашей отдельной квартире), помните, что есть численность в количестве, поэтому постарайтесь, чтобы ваши соседи работали как группа, чтобы решить проблему.

«Всегда лучше решать проблемы с ремонтом в качестве группы, я не могу это подчеркнуть, — говорит Химмельштейн . «Вы намного сильнее, легче предоставить юридическое представительство, и это позволяет документировать вещи, потому что у вас есть глаза и уши по всему зданию».

Лучше всего сформировать ассоциацию арендаторов — советы по этому поводу — и подходите к своему домовладельцу как к группе. Если все здание предъявляет требование (и угрожает судебным иском или удерживает арендные платежи), арендодатель с большей вероятностью будет сидеть и обращать внимание.

7. Сделайте это самостоятельно

Этот вариант выглядит достаточно простым: получите оценку для устранения проблемы, отправьте ее владельцу и попросите ремонт в письменной форме. Если ваш запрос игнорируется, заплатите за него самостоятельно и вычтите его из следующей проверки арендной платы.

Однако будьте осторожны, поскольку арендодатель вряд ли будет в восторге. «Никто из домовладельцев никогда не захочет, чтобы вы сделали это сами, потому что они всегда могут сделать это за более дешевое», — говорит Вагнер. И если они отклонят вашу попытку взять на себя расходы на ремонт из вашей проверки арендной платы, вы можете оказаться в жилищном суде (и, опять же, в «черном списке»).

«При обычном ремонте, таком как покраска, штукатурка или установка туалета, у вас нет законного права на это, но если вы сделаете это правильно и задокументируете это, то есть вы написали более одного письма, требующего ремонта сделайте это, и арендодатель откажется это сделать — и вы сделаете это сами, многие суды позволят вам вычесть это из арендной платы », — говорит Химмельштейн .

Если вы продвигаетесь с этой опцией, копии счетов и подтверждение оплаты имеют решающее значение для вашей защиты, а также документация о состоянии, уведомление арендодателя о том, что это условие существует (делать копии любых писем и отправлять им заверенную почту, сберегательное подтверждение рассылки), и что арендодатель не смог или отказался исправить это условие.

А также, знайте свои пределы как мастера (или подружку ), и не пытайтесь ничего откровенно небезопасного или незаконного. «Есть определенные ремонты, которые вы никогда не должны делать, например, все, что требует разрешения — электромонтажные работы, работа, которая требует от вас открыть стены, что-нибудь структурное или с использованием газопровода», — говорит Химмельштейн . «Все это не-нос. Арендатор никогда не должен делать это самостоятельно, так как вы могли бы получить огромное юридическое право и, вероятно, выселяться».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.